چه دعاویی نیاز به ثبت در سامانه ثبت ادعا یا ساغر دارند؟

در پاسخ کوتاه، هر دعوایی به ثبت ادعا در سامانه ساغر نیاز ندارد. این الزام عمدتا درباره ادعاهای مبتنی بر اسناد غیررسمی نسبت به مالکیت عین ملک، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق است؛ به‌ویژه زمانی که خواهان می‌خواهد بر مبنای چنین ادعایی برای دریافت سند رسمی یا حل اختلاف ملکی اقدام کند؛بنابراین وکیل خواهان در دعاویی مانند اثبات یا تنفیذ معامله عادی، الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال سند رسمی مالکیت یا برخی دعاوی خلع ید و تخلیه که مستند اصلی آن‌ها یک ادعای غیررسمی مشمول ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17 است، که در این موارد شخص باید گواهی ثبت ادعا و کد رهگیری سامانه را بررسی و در صورت شمول، به دادخواست پیوست کند.

۰۱سامانه ساغر چیست و چه ادعاهایی در آن ثبت می‌شود؟

مبنای سامانه ثبت ادعا یا سامانه ساغر، ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17 است. این ماده، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف کرده است سامانه‌ای برای ثبت ادعاهای مربوط به املاک و حقوق غیررسمی ایجاد کند؛ از جمله:

• ادعای مالکیت عین مال غیرمنقول؛ مانند ادعای مالکیت زمین، خانه یا آپارتمان بر اساس قولنامه عادی.
• ادعای مالکیت منافع ملک برای بیش از دو سال؛ مانند اجاره یا واگذاری منافع طولانی‌مدت که به شکل غیررسمی ایجاد شده است.
• ادعای حق انتفاع؛ مانند حق سکونت یا استفاده از ملک دیگری برای مدت معین یا تا پایان عمر.
• ادعای حق ارتفاق؛ مانند حق عبور، حق مجرای آب یا حق استفاده از راهی که در ملک دیگری قرار دارد.

موضوع سامانه، ادعاهایی است که پیش از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند. ثبت ادعا به‌تنهایی سند مالکیت صادر نمی‌کند و به معنای اثبات قطعی مالکیت هم نیست؛ بلکه ادعا و مدارک مربوط به آن را در یک فرآیند رسمی ثبت و برای اقدام بعدی در مسیر ثبتی یا قضایی آماده می‌کند.

در کاربرد عمومی، از این سامانه با عنوان «سامانه ثبت ادعا» یا «ساغر» یاد می‌شود. بر اساس اطلاع‌رسانی‌های منتشرشده، سامانه نسبت به گروه‌هایی از اسناد و ادعاها فعال شده و مهلت‌های قانونی آن باید با تاریخ راه‌اندازی رسمی و وضعیت ملک تطبیق داده شود. تاریخ شروع مهلت اختصاصی هر گروه از املاک باید هنگام اقدام از اطلاعیه رسمی سازمان ثبت و سوابق سامانه کاتب بررسی شود.

۰۲کدام دعاوی معمولا به گواهی ثبت ادعا نیاز دارند؟

ملاک اصلی، عنوان دعوا به‌تنهایی نیست؛ بلکه باید دید دعوا بر چه حقی و با چه سندی مطرح می‌شود. اگر حق مورد ادعا از یک معامله یا سند عادی درباره ملک ناشی شده باشد و در محدوده ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17 قرار بگیرد، ثبت ادعا اهمیت پیدا می‌کند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

فرض کنید شخصی ملکی را با مبایعه‌نامه عادی خریده، اما فروشنده از حضور در دفترخانه خودداری می‌کند. اگر موضوع دعوا انتقال مالکیت همان ملک باشد و ادعای خریدار در سامانه مشمول ثبت باشد، خواهان باید ابتدا ادعای خود را ثبت و گواهی مربوط را دریافت کند.

در این وضعیت، گواهی ثبت ادعا جایگزین مبایعه‌نامه یا دلیل مالکیت نیست. این گواهی فقط نشان می‌دهد ادعای مربوط به ملک در سامانه درج شده است. دادگاه همچنان باید اعتبار معامله، مالکیت فروشنده، قابلیت انتقال ملک و سایر شرایط دعوا را بررسی کند.

دعوای اثبات یا تنفیذ معامله عادی

اگر خواسته خواهان این باشد که دادگاه وقوع یا اعتبار معامله عادی ملک را احراز کند، و نتیجه دعوا انتقال مالکیت یا ایجاد یکی از حقوق مشمول ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17باشد، ثبت ادعا می‌تواند پیش‌شرط اقدام قرار گیرد.

البته هر دعوایی که در متن آن واژه «اثبات معامله» آمده، لزوما مشمول سامانه نیست. برای مثال، اگر اختلاف صرفا درباره تعهدات مالی ناشی از قرارداد باشد و خواهان انتقال مالکیت یا حق عینی نسبت به ملک را مطالبه نکند، باید موضوع به‌صورت جداگانه تحلیل شود.

دعوای ابطال سند رسمی مالکیت

در برخی دعاوی، خواهان مدعی است سند رسمی شخص دیگری بر اساس معامله معارض، انتقال غیرمعتبر یا ادعای مقدم او صادر شده است. اگر مبنای ادعای خواهان، حق غیررسمی مالکیت یا انتقال عادی نسبت به ملک باشد، ثبت ادعا و دریافت گواهی ان از سامانه اهمیت ویژه‌ای دارد.

اما صرف طرح دعوای ابطال سند رسمی، بدون وجود ادعای مشمول ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17، به‌طور خودکار به معنای الزام به ثبت در ساغر نیست. برای نمونه، ممکن است دعوا بر پایه اشتباه ثبتی، جعل سند رسمی یا ایراد در عملیات ثبتی مطرح شود و موضوع آن با ثبت ادعای مالکیت عادی متفاوت باشد.

دعاوی خلع ید و تخلیه ید

در ظاهر، خلع ید، دعوایی درباره تصرف است؛ اما برای پذیرش آن، خواهان باید مالکیت خود را اثبات کند. اگر مالکیت خواهان بر مبنای یک سند عادی یا ادعای غیررسمی مشمول ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17 باشد، بی‌توجهی به ثبت ادعا می‌تواند در مرحله ثبت دادخواست یا رسیدگی مشکل ایجاد کند.

دعوای تخلیه نیز همیشه مشمول این الزام نیست. برای مثال، تخلیه ملک بر اساس اجاره‌نامه رسمی یا اجاره‌نامه عادی کوتاه‌مدت، لزوما در همان وضعیت دعوای مربوط به ادعای مالکیت یا منافع بیش از دو سال قرار ندارد. اما اگر خواهان به یک حق غیررسمی مربوط به منافع بیش از دو سال استناد کند، باید شمولیت ان ذیل ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17 بررسی شود.

۰۳وکیل خواهان چه زمانی باید گواهی ثبت ادعا را پیوست کند؟

بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17، ادعاهای مربوط به مالکیت عین، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق باید در سامانه پیش‌بینی‌شده ثبت شوند. آيين نامه اجرايي ماده (10) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول و تبصره هاي (1) و (2) آن مصوب 1404/01/17 نیز فرآیند ثبت ادعا، بارگذاری مدارک، اعلام نتیجه و اقدامات بعدی را تنظیم کرده است.

از این مبنا، برای وکیل خواهان می‌توان این قاعده عملی را بیان کرد:

1. ۱موضوع دعوا باید به مال غیرمنقول مربوط باشد.
2. ۲حق مورد ادعا باید یکی از چهار عنوان مالکیت عین، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع یا حق ارتفاق باشد.
3. ۳حق یا معامله باید غیررسمی یا فاقد سند رسمی معتبر برای خواهان باشد.
4. ۴دعوا باید برای اخذ سند، تثبیت حق یا حل اختلاف درباره همان ادعا مطرح شود.
5. ۵گواهی ثبت ادعا و کد رهگیری باید پیش از ثبت دادخواست آماده شود.

در اطلاع‌رسانی‌های مربوط به اجرای سامانه، دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مکلف شده‌اند در دادخواست‌های مرتبط با اموال غیرمنقول، کد رهگیری و گواهی ثبت ادعا را مطالبه کنند و از ثبت دادخواست فاقد این مدارک در موارد مشمول خودداری نمایند.بنابراین، وکیل نباید فقط به عنوان خواسته در دادخواست نگاه کند. باید منشأ حق، نوع سند، تاریخ ایجاد ادعا و وضعیت ثبتی ملک را نیز بررسی نماید. توجه به این نکته حائز اهمیت است که گواهی ثبت ادعا دلیل قطعی مالکیت نیست؛ اما در دعوای مشمول ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17نداشتن آن می‌تواند مانع ثبت یا ادامه مسیر اقدام خواهان شود.

۰۴چه دعاویی معمولا به ثبت ادعا در ساغر نیاز ندارند؟

قانون، همه دعاوی ملکی را مشمول سامانه نکرده است. مهم‌ترین مواردی که معمولا خارج از موضوع ثبت ادعا هستند عبارت‌اند از:

• مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، وقتی خواسته بر مالکیت رسمی یا رأی قطعی قبلی استوار است.
• مطالبه ثمن یا خسارت قراردادی، بدون مطالبه انتقال مالکیت یا حق عینی نسبت به ملک.
• مطالبه وجه التزام ناشی از قرارداد ملکی، در صورتی که دعوا صرفا مالی باشد.
• دعاوی مربوط به عیوب ساختمان یا خسارت پیمانکار، بدون اختلاف درباره مالکیت ملک.
• دعاوی مربوط به سرقفلی یا حق کسب و پیشه، مگر اینکه موضوع ادعا با حق انتفاع یا منافع بیش از دو سال به‌گونه‌ای منطبق شود که مشمول ماده ۱۰ باشد.
• دعاوی ثبتی ناشی از اشتباه اداری، اصلاح حدود یا اختلاف در عملیات ثبتی، در صورتی که مبنای آن ادعای غیررسمی مالکیت موضوع ماده ۱۰ نباشد.
• دعاوی مربوط به اموال منقول؛ مانند مطالبه وجه، خودرو یا کالا.

این موارد، استثنای قطعی برای همه پرونده‌ها نیستند. ممکن است در یک پرونده، خواسته اصلی مطالبه وجه باشد، اما در خواسته دیگر انتقال مالکیت ملک نیز مطالبه شود. در این حالت، هر خواسته باید جداگانه از نظر شمول ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17،بررسی شود.

۰۵اثر ثبت نکردن ادعا در سامانه ساغر بر دعوا چیست؟

ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17، مقرر کرده است که پس از تحقق شرایط زمانی مقرر در قانون، اعمال حقوقی مشخصی درباره اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به آن اعمال حقوقی و ادله‌ای که برای اثبات آن‌ها ارائه می‌شود، در حدود مقرر قانونی قابل استماع نخواهد بود؛ به‌جز دعوای استرداد عوضین ،که این ماده، دعاوی مانند اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات ناشی از معامله ثبت‌نشده را نیز دربرمی‌گیرد.

۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17،نیز درباره ثبت ادعاهای قدیمی و غیررسمی، ضمانت اجرای جداگانه‌ای دارد. چنانچه مدعی در مهلت‌های قانونی اقدام نکند و شخص دیگری سند مالکیت بگیرد، امکان استناد به ادعای قبلی او در برابر اراضی عمومی، دولتی و برخی اشخاص ثالث با حسن نیت محدود می‌شود. در این وضعیت، مسیر مطالبه خسارت یا قیمت روز ممکن است به شرایطی مانند اثبات سوءنیت دارنده سند یا مراجعه به ایادی پیشین وابسته شود. از نظر تحلیلی، ثبت ادعا را نباید با طرح دعوا اشتباه گرفت. ثبت ادعا یک اقدام ثبتی و مقدماتی است؛ طرح دعوا اقدامی قضایی برای گرفتن تصمیم الزام‌آور است. ثبت ادعا نه حقانیت مدعی را ثابت می‌کند و نه مانع دفاع طرف مقابل می‌شود.

راهنمای عملی برای تنظیم دادخواست مشمول سامانه ساغر

پیش از ثبت دادخواست، این موارد را کنترل کنید:

• مشخص کنید ملک سند رسمی دارد یا فاقد سند رسمی است.
• بررسی کنید سند رسمی به نام خواهان است یا شخص دیگری.
• منشأ حق را تعیین کنید: مبایعه‌نامه، صلح‌نامه، ارث، واگذاری، حق عبور یا قرارداد انتفاع.
• مدت منافع را در صورت طرح ادعای منفعت مشخص کنید؛ بیش از دو سال بودن آن اهمیت دارد.
• پلاک ثبتی، نشانی و مشخصات ملک را با مدارک و نقشه ثبتی تطبیق دهید.
• ادعا را در سامانه ثبت کنید و گواهی و کد رهگیری بگیرید.
• گواهی ثبت ادعا را همراه با سند اصلی، قرارداد، مدارک هویتی و وکالت‌نامه به دفتر خدمات قضایی ارائه دهید.
• در شرح دادخواست، به ثبت ادعا اشاره کنید؛ اما آن را به‌عنوان دلیل قطعی مالکیت معرفی نکنید.
• خواسته را دقیق بنویسید و از ترکیب بی‌دلیل خواسته‌های متعدد خودداری کنید.

اگر مهلت اقدام قضایی یا ثبتی برای پرونده اهمیت دارد، محاسبه آن باید بر اساس تاریخ ابلاغ، تاریخ راه‌اندازی سامانه و مقررات خاص همان دعوا انجام شود. برای بررسی مهلت‌های عمومی دادرسی می‌توان از محاسبه‌گر مواعد و مهلت‌های قضایی استفاده کرد؛ اما این ابزار جایگزین بررسی مهلت اختصاصی ماده ۱۰ یا دستورالعمل اجرایی سامانه نیست.

منابع و مستندات

منابع قانونی

• قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17،
• آيين نامه اجرايي ماده (10) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول و تبصره هاي (1) و (2) آن مصوب 1404/01/17
• آیین‌نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مصوب ۱۸ تیر ۱۴۰۴ هیئت وزیران؛ درباره برخی املاک واقع در محدوده طرح هادی روستاها و اراضی کشاورزی.

منابع مشورتی و اجرایی

• نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۰۹۱ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تفاوت مواعد ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17، و تبصره ۳ آن.
• اطلاع‌رسانی‌های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره راه‌اندازی و نحوه استفاده از سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی و ثبت ادعا.

پرسش‌های پرتکرار

۰۶آیا ثبت ادعا در سامانه ساغر یعنی مالک ملک شده‌ام؟

خیر. ثبت ادعا فقط ثبت رسمی ادعا و مدارک مربوط است و به‌تنهایی مالکیت را اثبات نمی‌کند. صدور سند یا پذیرش ادعا به بررسی ثبتی، اداری یا قضایی بستگی دارد.

۰۷آیا برای هر دعوای ملکی باید گواهی ساغر داشته باشم؟

خیر. این الزام درباره ادعاهای مشخص مربوط به مالکیت عین، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق نسبت به اموال غیرمنقول است؛ نه همه دعاوی ملکی.

اگر مبایعه‌نامه عادی داشته باشم، برای الزام به تنظیم سند رسمی باید ثبت ادعا کنم؟

اگر ادعای شما درباره ملکی باشد که وضعیت آن مشمول ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17، و فرآیند سامانه است، بله، باید پیش از اقدام قضایی ثبت ادعا و گواهی آن را دریافت کنید. تشخیص نهایی به تاریخ معامله، وضعیت سند و نوع ملک بستگی دارد.

۰۸آیا وکیل می‌تواند به جای خواهان ثبت ادعا کند؟

امکان اقدام وکیل به حدود وکالت‌نامه و سازوکار احراز هویت سامانه بستگی دارد. وکیل باید اختیار لازم را داشته باشد و گواهی صادرشده را برای ثبت دادخواست نگهداری و ارائه کند.

۰۹اگر ادعا را ثبت نکنم، دعوا قطعا رد می‌شود؟

نتیجه به نوع دعوا و زمان اقدام بستگی دارد. ممکن است دفتر خدمات قضایی از ثبت دادخواست خودداری کند یا دادگاه درباره قابلیت استماع دعوا ایراد بگیرد. در دعاوی مشمول ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17،، تأخیر می‌تواند آثار حقوقی جدی‌تری نیز داشته باشد.

جمع‌بندی

ثبت ادعا در سامانه ساغر برای همه دعاوی ملکی الزامی نیست؛ اما در ادعاهای غیررسمی مربوط به مالکیت ملک، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق نقش مقدماتی مهمی دارد. وکیل خواهان در دعاویی مانند الزام به تنظیم سند رسمی، اثبات یا تنفیذ معامله عادی، ابطال سند رسمی و برخی دعاوی خلع ید، باید پیش از ثبت دادخواست بررسی کند که ادعا مشمول ماده ۱۰ هست یا نه و در صورت شمول، گواهی ثبت ادعا و کد رهگیری را پیوست کند.

مبنای تعیین‌کننده، ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403/03/17، و آیین‌نامه اجرایی آن است؛ نه صرفا عنوان دعوا یا وجود یک قولنامه. ثبت ادعا دلیل قطعی مالکیت نیست، اما ممکن است شرط ورود به مسیر ثبتی یا قضایی و حفظ امکان استناد به ادعا باشد. ارزیابی نهایی، به سند، تاریخ ایجاد حق، وضعیت ثبتی ملک و مهلت‌های قابل اجرا بستگی دارد.